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Kreditsicherung: Grundschuld und Hypothek

Hypothek und Grundschuld sind Pfandrechte an unbeweglichen Sachen. Beide sind dazu geeignet, langfristige Kredite abzusichern. Da Grundstücke nicht übergeben werden können, wird die Verpfändung durch Eintragung in das Grundbuch erreicht. Ohne Eintragung in das Grundbuch sind alle Vereinbarungen über Grundstücke – Verpfändung, Aufhebung der Verpfändung, Verkauf usw. – nichtig.

Die Hypothek{{3}}[[3]]Hypothek ist das griechische Wort für Unterpfand.[[3]] dient der Absicherung einer bestimmten Forderung – sie ist akzessorisch. Voraussetzung für die Hypothek ist das Bestehen einer persönlichen Forderung zum Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch – dies ist bei der Grundschuld anders – und die Eintragung in das Grundbuch (Abteilung III) samt Zinssätzen und etwaigen Nebenleistungen. Der Schuldner haftet in erster Linie persönlich für den Kredit. Dieser Kredit ist dinglich durch das Pfandrecht am Grundstück abgesichert. Die Eintragung einer Hypothek für eine Bürgschaft ist ebenfalls möglich.

Im Fall der Nichtleistung des Schuldners kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in das Grundstück verlangen.

Wenn der Schuldner die Forderung des Gläubigers erfüllt, hat er drei Möglichkeiten:

  1. Er kann die Hypothek löschen lassen. Dazu benötigt er die Löschungsbewilligung des Gläubigers und muss einen Löschungsantrag für das Grundbuch stellen.
  2. Er kann die Hypothek als unechte Eigentümergrundschuld stehen lassen und bei Bedarf erneut verwenden.
  3. Er kann die Hypothek in eine echte Eigentümergrundschuld umschreiben lassen, wozu er wieder die Löschungsbewilligung benötigt und einen Antrag auf Umschreibung stellen muss.

Man unterscheidet verschiedene Formen der Hypothek bei der Entstehung:

  • Die Buchhypothek entsteht durch Einigung zwischen Schuldner und Gläubiger und Eintragung in das Grundbuch.
  • Zusätzlich ist bei der Briefhypothek noch die Erstellung eines Hypothekenbriefs notwendig. Dieser Hypothekenbrief ist eine Urkunde. Mit ihm wird die Hypothekenschuld beweglich, da eine Abtretung durch Weitergabe des Briefes möglich ist. Die Hypothek kann z.B. vom Gläubiger zur Deckung eines eigenen Kredits an einen Dritten abgetreten werden. Der Schuldner kann sie nach der Tilgung beispielsweise nicht löschen lassen, sondern benutzt sie zur Sicherung eines anderen Kredits. Bei einer Buchhypothek muss die Abtretung notariell beglaubigt und im Grundbuch umgeschrieben werden. Bei einer Briefhypothek genügt die Übergabe des Briefs an den neuen Gläubiger. Sie muss nicht, kann aber ins Grundbuch eingetragen werden. Dann muss sie notariell beglaubigt werden.

Man unterscheidet beim Nachweis der Forderung

  • Bei der Verkehrshypothek – dies ist die übliche Form – kann der Gläubiger beim Ausbleiben der Zahlung auf Zwangsvollstreckung in das verpfändete Grundstück klagen. Bestreitet der Schuldner die Höhe der Forderung, so hat er die Beweislast, da Grundbucheintragung und Hypothekenbrief öffentliche Urkunden sind. Oft wird im Hypothekarvertrag festgelegt, dass der Grundstückseigentümer mit der sofortigen Zwangsvollstreckung einverstanden ist (Zwangsvollstreckungsklausel).
  • Bei der Sicherungshypothek trägt der Gläubiger die Beweislast, wenn die Höhe der Forderung angezweifelt wird. ßber diese Hypothek kann kein Brief ausgestellt werden. Sie muss als solche im Grundbuch eingetragen werden. Eine Zwangsvollstreckungsklausel ist nicht zulässig.

Die Grundschuld ist der Hypothek sehr ähnlich. Allerdings dient sie nicht direkt der Absicherung einer bestimmten Forderung. Für ihre Bestellung muss kein Schuldverhältnis vorliegen. Deshalb besteht keine persönliche Haftung des Schuldners, nur eine dingliche Sicherung. Wie bei der Hypothek unterscheidet man auch hier Buch- und Briefgrundschuld. Auch bei der Übertragung, Pfändung, Löschung und Bestellung gelten ähnliche Regelungen wie bei der Hypothek. Zudem unterscheidet man noch nach dem Empfänger der Grundschuld:

  • Bei der Fremdgrundschuld ist eine andere Person als der Eigentümer des Grundstückes – der Kreditgeber – der Berechtigte.
  • Bei der Eigentümergrundschuld ist der Eigentümer des Grundstückes der Berechtigte. Sie kann entstehen, wenn der Eigentümer eine bevorzugte Rangstelle im Grundbuch freihalten will{{4}}[[4]]Grundschulden werden nach einer Liste im Grundbuch abgearbeitet.[[4]]; handelt es sich um eine Briefgrundschuld, kann sie sehr schnell verpfändet oder abgetreten werden. Sie entsteht automatisch, wenn ein Hypothekenkredit nach Eintragung nicht sofort ausgezahlt wird, der Brief einer Briefhypothek nicht sofort dem Gläubiger übergeben wird oder ein Hypothekenkredit durch den Schuldner zurückgezahlt und nicht gelöscht wird.

In der Praxis hat die Grundschuld im Verhältnis zur Hypothek immer mehr an Bedeutung gewonnen. Sie bietet einige Vorteile. Ihr Bestehen ist unabhängig von einem Grundgeschäft; sie ist ein abstraktes Grundpfandrecht; Störungen im Grundgeschäft betreffen – anders als bei der Hypothek – nicht die Grundschuld. Die Grundschuld ist deshalb auch gut geeignet einen Kontokorrentkredit mit wechselnder Belastung abzusichern. Bei der Grundschuld reicht eine Eintragung als Eigentümergrundschuld. Diese kann später leicht abgetreten werden. Diese Abtretung muss nicht ins Grundbuch eingetragen werden – bei Hypotheken ist dies anders. Ein eingeräumter, aber nicht in Anspruch genommener Kredit kann nur durch eine Grundschuld abgesichert werden. Bei einer Hypothek muss eine Forderung entstanden sein.

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